El disfuncional mercado de la vivienda de EE UU contribuyó al revés que los republicanos recibieron en las elecciones de mitad de mandato del día 4. Los elevados precios de las casas y los costes de financiación han dejado a muchos compradores potenciales fuera del mercado. Al tiempo, un vasto número de propietarios está atado a sus propiedades, incapaces de mudarse sin incrementar los pagos de sus hipotecas. La desigualdad en la riqueza inmobiliaria está en niveles extremos. La crisis de asequibilidad requiere una solución radical.. Seguir leyendo
Tres de cada cuatro hogares del país no pueden costear una casa mediana debido a la escalada de los tipos
El disfuncional mercado de la vivienda de EE UU contribuyó al revés que los republicanos recibieron en las elecciones de mitad de mandato del día 4. Los elevados precios de las casas y los costes de financiación han dejado a muchos compradores potenciales fuera del mercado. Al tiempo, un vasto número de propietarios está atado a sus propiedades, incapaces de mudarse sin incrementar los pagos de sus hipotecas. La desigualdad en la riqueza inmobiliaria está en niveles extremos. La crisis de asequibilidad requiere una solución radical.. Han pasado cinco años desde que el mercado inmobiliario de EE UU tocó techo. Normalmente, ese tiempo es suficiente para que el ciclo se recupere. En varios indicadores, las cosas se han movido en la dirección correcta. Se ha producido una purga en el segmento de los apartamentos, que sufrió una construcción masiva y desmedida a principios de la década. Los bancos están cada vez más dispuestos a prestar a todo tipo de compradores de viviendas (excepto a los prestatarios de alto riesgo). Las morosidades hipotecarias están en niveles muy bajos. Los alquileres van al alza y la deflación brilla por su ausencia.. También hay una demanda demográfica embalsada masiva de vivienda. Durante la pasada década, el número de hogares del país creció cerca de un 14%, mientras que el parque de viviendas lo hizo un 9%, según datos de Michael Goldstein, de Empirical Research. Freddie Mac estima que EE UU ha construido unos 3,7 millones de casas menos de las necesarias desde la crisis financiera global. Los analistas de Morgan Stanley calculan un déficit de 5,5 millones, el equivalente a más de tres años de oferta normal.. Pese a todo esto, el mercado sigue estancado. La construcción residencial privada está cerca de sus mínimos históricos. La Reserva Federal informa de una menor demanda de hipotecas residenciales. Las ventas de viviendas cayeron en septiembre a su nivel más bajo desde 2001. Fuera de la crisis de 2008, la confianza de los compradores jamás había sido tan débil. El índice del mercado de la vivienda NAHB/Wells Fargo, que mide las ventas presentes y futuras de viviendas unifamiliares, aparece igual de deprimido.. Los inicios de construcción de viviendas han colapsado. En los últimos cinco años, el número de casas en construcción ha caído un 40%. Las tibias ventas, no obstante, provocan que el volumen de viviendas nuevas sin vender que penden sobre el mercado se mantenga muy por encima de la media, según la Oficina del Censo. La brecha entre el número de vendedores y compradores ha escalado hasta cerca de 400.000, calcula Empirical Research.. Ni con incentivos. Los promotores inmobiliarios han reaccionado mediante recortes de precios e incentivos para la compra de vivienda. Los precios de las casas de nueva construcción han descendido por debajo de los de las propiedades ya existentes por primera vez en 60 años. Si se incluyen los incentivos —que Morgan Stanley valora entre un 10% y un 15% del precio medio de venta—, el coste efectivo de un hogar nuevo es todavía más bajo. Pese a todo, los constructores acumulan casi 10 meses de inventario, de acuerdo con el banco de Wall Street.. Existe una explicación directa para este malestar: los costes hipotecarios han repuntado con fuerza a lo largo de los últimos cinco años. La asequibilidad de la vivienda, medida a través del coste mensual de amortización de una nueva hipoteca, está en mínimos históricos, según la Asociación Nacional de Inmobiliarios. El coste mensual de mantenimiento y seguro de una vivienda mediana ha repuntado un 63% desde principios de 2022, lo que triplica casi el incremento de las rentas disponibles en idéntico periodo, sostiene Empirical Research.. Bajo la hipótesis de un tipo hipotecario del 6,5% y una entrada del 10%, el economista jefe de Apollo Global Management, Torsten Slok, calcula que casi el 70% de los hogares del país no puede costear la adquisición de una vivienda mediana tasada en 400.000 dólares. Más de la mitad de los hogares únicamente puede adquirir propiedades por debajo de los 300.000.. La mayoría de los estadounidenses que recurren a la financiación para adquirir sus viviendas contrata hipotecas a tipo fijo y a largo plazo. Cuando los tipos bajan, pueden refinanciar a un tipo inferior, pero si el coste del endeudamiento repunta, las cuotas hipotecarias permanecen inalteradas. Si el prestatario decide mudarse, no obstante, debe contratar un nuevo préstamo al tipo vigente en el mercado. El coste actual de una hipoteca a 30 años supera el 7%. Pese a ello, cerca de tres cuartas partes de las hipotecas residenciales vivas pagan menos del 6%. La brecha entre el tipo hipotecario efectivo y el tipo actual marca su cota más elevada desde principios de los 80.. El resultado es que la mayoría de los propietarios con hipoteca se hallan atrapados en sus inmuebles y no pueden mudarse sin encajar un impacto financiero. Este efecto ha propiciado el nivel más bajo de transacciones inmobiliarias en décadas. La escasez de oferta que aflora al mercado mantiene los precios altos y prolonga la crisis de asequibilidad. Una menor rotación inmobiliaria se traduce además en una menor movilidad para los trabajadores.. Al igual que la economía del país, el mercado inmobiliario adopta una forma en K. Los ganadores tienden a ser de mayor edad y más ricos, mientras el resto sale perdiendo. La tasa de titularidad de vivienda ha bajado, al tiempo que la edad media del comprador primerizo ha escalado hasta los 40 años —un incremento de 10 desde 2008—. Las originaciones hipotecarias se han normalizado para quienes disfrutan de una sólida calificación crediticia, pero continúan relativamente deprimidas para el resto de prestatarios. La desigualdad de la riqueza inmobiliaria está en cotas extremas. El patrimonio neto de los hogares en el sector inmobiliario se sitúa en un récord de 35 billones, equivalentes a 400.000 por vivienda ocupada por su propietario. No es de extrañar que los candidatos respaldados por los Demócratas Socialistas de América cosechen votos.. Hay tres vías para poner fin a la crisis de asequibilidad. Primera, los precios de la vivienda podrían bajar en términos nominales. Esto exigiría un retroceso superior al 20% para devolver la ratio entre el precio de la obra nueva y la renta de los hogares a su media de largo plazo. Una crisis inmobiliaria de semejantes dimensiones amenazaría con desencadenar otra crisis financiera.. Segunda, las rentas podrían crecer a un ritmo superior al de los precios de la vivienda. Esto ha ocurrido en los últimos años, pero de forma insuficiente. Al ritmo actual de crecimiento de los ingresos, harían falta varios años para devolver la asequibilidad a los hogares de EE UU. La tercera vía para encaminar el mercado hacia el equilibrio exige una reducción sustancial de los tipos. Las políticas de Donald Trump orientadas a mantener un gran déficit presupuestario mientras libra una confrontación con Irán han generado el efecto contrario. Abaratar los costes de financiación exigiría que su Administración rectificara el rumbo.. Una opción radical consistiría en que la Casa Blanca presionara para controlar la rentabilidad de la deuda soberana a largo plazo en EE UU con el objetivo de abatir los costes hipotecarios. Una inmersión total en la represión financiera desestabilizaría el papel del dólar como divisa de reserva global. La Fed presentaría sin duda resistencia, al igual que los demócratas, ahora fortalecidos en el Congreso. Con todo, Trump, fiel a su lema, es partidario de unos tipos bajos. Esta podría ser su última carta en la partida.. Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de CincoDías.
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