Tiene España un problema de concentración inmobiliaria. Así lo considera el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 en el último informe del sector, en el que confirma que “el crecimiento del parque inmobiliario ha beneficiado principalmente a quienes ya acumulaban patrimonio”.. Seguir leyendo. Hacia modelos diferentes. Todo apunta a que la institucionalización del mercado residencial continuará avanzando, “aunque de forma selectiva y muy condicionada por la estabilidad regulatoria y financiera”, dice Jaime Castelló, de Advantere School of Management. Modelos como built to rent, flex living y otros formatos especializados ganarán peso. También la sostenibilidad, la eficiencia energética, la digitalización de la gestión y la experiencia del usuario “están redefiniendo el futuro de la vivienda en alquiler en España”, añade.. José Luis Retolaza, de Deusto Business School, contempla “una selección más cuidadosa, donde se evitarán activos demasiado expuestos a control político del alquiler y se buscarán formatos más flexibles, escalables o protegidos por acuerdos público-privados”. Carlos Balado, de OBS, añade la logística como opción en auge. “El desarrollo del e-commerce y la necesidad de reconfigurar las cadenas de suministro pospandemia mantienen la presión sobre activos bien ubicados cerca de grandes núcleos urbanos”.
Bancos, fondos y socimis copan una pequeña proporción del alquiler, pero son un referente en la gestión de la oferta
Tiene España un problema de concentración inmobiliaria. Así lo considera el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 en el último informe del sector, en el que confirma que “el crecimiento del parque inmobiliario ha beneficiado principalmente a quienes ya acumulaban patrimonio”.. La Ley de Vivienda de 2023 define como gran tenedor a las personas físicas y jurídicas titulares de más de 10 inmuebles (cinco en las zonas tensionadas). Llegar a poner nombres a este grupo resulta dificultoso, ya que no existe un registro oficial como tal. “La información está fragmentada entre el Catastro, los registros de la propiedad y de finanzas, y Hacienda. Sería posible definir una lista, pero requiere una norma clara que obligue a declarar la condición de gran tenedor y regule qué datos se recopilan, quién accede y con qué finalidad. La principal duda es si el esfuerzo que supone tendría alguna incidencia [positiva] real en las unidades ofertadas o el precio”, reflexiona José Luis Retolaza, profesor de Deusto Business School.. La firma de análisis Civio recoge como mayores tenedores de casas en alquiler en España a Caixabank (22.000); el fondo de inversión estadounidense Blackstone (19.600); CBRE (8.000); Cerberus (7.000) y Banco Santander (5.000). Por detrás se sitúan los fondos de TPG y Lone Star (ambos de EE UU), el grupo inmobiliario Ares y Goldman Sachs. Blackstone opera a través de diversas empresas vinculadas (las socimis Testa o Fidere, por ejemplo) y aparece como el mayor arrendador privado en Madrid.. Los grandes propietarios suponen entre el 5% y 8% del total del mercado del alquiler y presentan diferentes perfiles. Los bancos como CaixaBank, Santander, Sabadell o BBVA cuentan con un gran número de viviendas heredadas de la crisis inmobiliaria, y adjudicaciones, carteras hipotecarias y sociedades; “su interés consiste en obtener renta mientras conservan el activo, y vender cuando el mercado lo permite”, desgrana Retolaza.. Más información. En segundo lugar, aparecen los fondos oportunistas (Blackstone, Cerberus, Lone Star o Ares) que compraron grandes carteras con descuento tras la crisis y buscan adquirir, ordenar, alquilar, mejorar, agrupar y vender con plusvalía.. Por último, está el capital institucional de largo plazo —fondos de pensiones, aseguradoras, infra funds (fondos de inversión de infraestructuras) o grandes gestoras como Brookfield, Greystar, Hines, M&G, GIC o CPPIB— que buscan activos estables: alquiler asequible, build to rent, residencias de estudiantes, flex living o senior living. “Son propietarios que piensan más en el flujo recurrente de rentas”, completa Retolaza.. Influencia variada. Sobre su impacto en el mercado, los expertos coinciden en que “reducir el análisis de la subida de precios únicamente a su papel puede llevar a diagnósticos simplificados de un fenómeno mucho más complejo”, dictamina Jaime Castelló, decano asociado de Advantere School of Management. La disponibilidad de suelo, el ritmo de construcción, el crecimiento demográfico, las condiciones de financiación o el marco regulatorio son factores determinantes en la oferta.. La influencia del gran tenedor abarca varios aspectos: puede flexibilizar su oferta (mantener la casa en alquiler, venderla, reformarla, hacerlo temporal, o integrarla en carteras de inversión); tiene más capacidad financiera que un casero particular para aguantarla vacía, e interés para profesionalizar la gestión, endureciendo las condiciones de acceso. Todo esto conforma un escenario referente donde operan para otros propietarios.. En este contexto, Carlos Balado, investigador de OBS Business School, recuerda que “en zonas declaradas como tensionadas deben ajustarse a un índice oficial de precios, que no pueden exceder para proteger a los inquilinos, y se les exige mayor colaboración con las Administraciones y control sobre el estado y uso de sus viviendas” entre otras cuestiones.. Más información. España se ha convertido en el paraíso de inversión inmobiliaria. Según la consultora CBRE, en 2026 lidera el ranking como país más atractivo de Europa. “Los inversores destacan el potencial de retorno del país, apoyado en la fortaleza de su economía, una fuerte demanda residencial y la escasez de oferta en determinados segmentos, lo que presiona al alza las rentas”, describe Balado.. Los inversores ya no buscan solo pisos para el alquiler tradicional; tienen especial interés por los contratos de larga duración, como las residencias de estudiantes impulsadas por la internacionalización universitaria, las de tercera edad, y los alojamientos de media estancia para trabajadores temporales y nómadas digitales.. Las zonas que son principal objetivo siguen siendo Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. “Son ciudades que combinan crecimiento económico, generación de empleo, presión de demanda residencial y perspectivas de revalorización. También se observa un interés creciente por ciudades secundarias con potencial de crecimiento, costes más competitivos y menor saturación del mercado”, apunta como conclusión Jaime Castelló.. Hacia modelos diferentes. Todo apunta a que la institucionalización del mercado residencial continuará avanzando, “aunque de forma selectiva y muy condicionada por la estabilidad regulatoria y financiera”, dice Jaime Castelló, de Advantere School of Management. Modelos como built to rent, flex living y otros formatos especializados ganarán peso. También la sostenibilidad, la eficiencia energética, la digitalización de la gestión y la experiencia del usuario “están redefiniendo el futuro de la vivienda en alquiler en España”, añade.. José Luis Retolaza, de Deusto Business School, contempla “una selección más cuidadosa, donde se evitarán activos demasiado expuestos a control político del alquiler y se buscarán formatos más flexibles, escalables o protegidos por acuerdos público-privados”. Carlos Balado, de OBS, añade la logística como opción en auge. “El desarrollo del e-commerce y la necesidad de reconfigurar las cadenas de suministro pospandemia mantienen la presión sobre activos bien ubicados cerca de grandes núcleos urbanos”.
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