La emergencia de la vivienda en España no va a encontrar alivio este año. 2026 acaba de empezar y no se prevén cambios en los factores que estrangulan, hasta casi el colapso, el mercado de la vivienda: una demanda creciente y una oferta que no aumenta, ni mucho menos en la proporción necesaria, y que incluso mengua. El resultado son unos precios que no paran de subir, tanto en la compra como en el alquiler, aunque en 2026 lo hagan, según las previsiones, con algo menos de intensidad. No tanto porque oferta y demanda vayan a acercarse, para alivio de los ciudadanos, sino porque los precios récord enfriarán la actividad. La banca seguirá siendo favorable a conceder hipotecas a quien el bolsillo sí le permita la adquisición de una vivienda, aunque no en tan buenas condiciones como en 2025. Los créditos serán un poco más caros para adquirir viviendas también de mayor importe.. Seguir leyendo
La oferta inmobiliaria seguirá creciendo más despacio que la demanda, cimentando nuevos récord en los precios. En el arrendamiento, los expertos alertan del vencimiento de centenares de miles de contratos firmados en 2021
La emergencia de la vivienda en España no va a encontrar alivio este año. 2026 acaba de empezar y no se prevén cambios en los factores que estrangulan, hasta casi el colapso, el mercado de la vivienda: una demanda creciente y una oferta que no aumenta, ni mucho menos en la proporción necesaria, y que incluso mengua. El resultado son unos precios que no paran de subir, tanto en la compra como en el alquiler, aunque en 2026 lo hagan, según las previsiones, con algo menos de intensidad. No tanto porque oferta y demanda vayan a acercarse, para alivio de los ciudadanos, sino porque los precios récord enfriarán la actividad. La banca seguirá siendo favorable a conceder hipotecas a quien el bolsillo sí le permita la adquisición de una vivienda, aunque no en tan buenas condiciones como en 2025. Los créditos serán un poco más caros para adquirir viviendas también de mayor importe.. “2026 será el año de los precios históricos en la vivienda“, asegura Fotocasa, donde prevén que, por primera vez, los precios de compra y de alquiler marquen máximos al mismo tiempo. El precio de la vivienda ya creció en el tercer trimestre de 2025 al 12,8% interanual, lo que supone el segundo ritmo de encarecimiento más elevado de la historia, solo superado por el alza del primer trimestre de 2007, cuando arranca la serie que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE). Los precios suman 42 de incrementos trimestrales de precios, y las casas están ya un 21% más caras que en el pico de la burbuja inmobiliaria, en el tercer trimestre de 2007. Según la tasadora Tinsa —la mayor del país— el cierre de año ha dejado un encarecimiento del 13,1%. En términos reales, descontando el efecto de la inflación, el incremento en el año es del 10%. En ambos casos, se trata de la mayor subida anual en un trimestre desde hace casi 20 años, antes del estallido de aquella burbuja.. El diagnóstico no se presenta halagüeño para quienes busquen comprar casa o, cuando menos independizarse. El alquiler marcará su cuarto año seguido de máximos históricos: en Fotocasa prevén que rompa los 14 euros por metro cuadrado, con un alza del 7%. Dejar pasar un tiempo tampoco será garantía de una mejor oportunidad, pues la situación del mercado tiene carácter estructural, difícilmente abordable en el corto plazo: “La tensión de precios se va a mantener. Es necesario aumentar mucho la oferta y eso no es algo que se pueda improvisar. La demanda está desacompasada de forma brutal con la oferta”, explica María Romero, experta de AFI. “La accesibilidad a la vivienda se ha convertido en el gran desafío social y económico del país. Así, 2026 comenzará con retos estructurales de gran calado, marcados por una oferta sometida a una presión creciente y por la prolongación de la senda alcista de los precios”, coincide María Matos, directora de estudios de Fotocasa.. Desequilibrio entre oferta y demanda. En CaixaBank prevén que 2025 cierre con un crecimiento medio de precios del 10,8% y que el avance se modere al 6,3% en 2026. Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa, espera un incremento de precios de la vivienda de entre el 5% y el 10% “en el actual contexto de escasez de oferta de vivienda, en línea con una gradual estabilización de la demanda y la progresiva aunque aún insuficiente incorporación de viviendas al parque”. En CaixaBank estiman que la oferta de vivienda nueva continúe creciendo, hasta las 150.000 en 2026, si bien “a corto plazo este incremento se encuentra limitado por la disponibilidad de suelo listo para construir y la lentitud de los trámites administrativos”.. Estas limitaciones chocan de hecho con un ritmo de creación de hogares que continúa superando a la oferta y que en CaixaBank cifran en 175.000 hogares nuevos cada año. “Por el lado de la demanda, los principales factores condicionantes (creación de empleo, renta disponible, condiciones de financiación, formación de hogares) siguen respaldando una demanda fuerte. Sin embargo, el empeoramiento de la accesibilidad dado el repunte de los precios podría limitar que parte de la demanda potencial se haga efectiva. Asimismo, la propia escasez de oferta podría comenzar a limitar el volumen de transacciones”, explica Nuria Bustamante, economista de CaixaBank Research.. Los analistas coinciden en que la presión de unos precios en constante subida va a terminar por ralentizar la actividad inmobiliaria, un fenómeno que se va a observar ya este año tras un 2025 de récord. El ejercicio concluye con un mercado a pleno rendimiento y más de 700.000 operaciones de compraventa, un 10% más que el ejercicio anterior y el más intenso desde 2007. “La compraventa vive un periodo de esplendor, con un mercado en fase expansiva desde el año 2021. La actividad inmobiliaria atraviesa un ciclo de optimismo, impulsada por una tasa de ahorro familiar todavía robusta y unas condiciones hipotecarias sensiblemente más favorables que las del año anterior”, recalca María Matos.. Imagen de una agencia inmobiliariaJUAN BARBOSA. En Idealista matizan que en los últimos meses ya se está dando un proceso de desaceleración, posiblemente provocado por los altos precios y la limitación de viviendas disponibles. “Parece complicado que en los próximos trimestres se mantengan estas tasas de crecimiento, explica en un informe el portal inmobiliario. Según la plataforma, la mayoría de las compraventas corresponden a viviendas anteriormente alquiladas, una tendencia “que no puede mantenerse eternamente ya que el stock de vivienda en alquiler va reduciéndose y hará muy complicado mantener el nivel de compraventas. Necesitamos volver a ver grúas en el paisaje urbano de muchas ciudades españolas”.. María Romero, de AFI, recuerda que la gran parte de las operaciones de compraventa se concentran en los grandes núcleos urbanos, que ya soportan una enorme tensión al alza en sus precios. “Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia y Baleares destacan por ser las zonas más tensionadas y el problema se extiende como mancha de aceite a la periferia”, explica. Así, quien ya no puede adquirir una casa en el núcleo urbano, lo intenta en el extrarradio. Y quien no puede aspirar a comprar una vivienda, se afana en encontrar un alquiler lo más asequible posible. Las alzas de precios se dan por todo el territorio, aunque con gran contraste por zonas según la magnitud. En 11 comunidades autónomas el encarecimiento de la vivienda supera el 10%, con Madrid a la cabeza (+19,6%), seguida de la Comunidad Valenciana y Cantabria, con incrementos cercanos al 16%. En el extremo contrario, se sitúan Ceuta y Extremadura, con crecimientos inferiores al 5%.. Emergencia en el alquiler. En el alquiler, los expertos también coinciden en esperar precios más altos. En 2025, todas las comunidades autónomas han rebasado sus máximos históricos, superando ampliamente los niveles de la burbuja, con alzas de hasta el 14% en julio, recuerda Matos. Una dinámica que castiga a jóvenes y familias con menos recursos, ya que el esfuerzo económico que deben destinar al pago de la renta supera el 47% de sus ingresos, mucho más del 30% recomendado.. El mercado va a encajar además un momento crítico con el vencimiento de miles de contratos firmados en 2021, año en que se reactivó la actividad tras la pandemia. Habrán pasado los cinco años tras los que, según la ley de arrendamientos urbanos, los contratos caducan y pueden renovarse. Y el entorno de precios es mucho más elevado que en 2021, lo que puede suponer un drástico encarecimiento para alrededor de 630.000 contratos, según los cálculos del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030. “La emergencia del alquiler es total, cercana ya a la catástrofe“, advierten en Idealista.. La alternativa bien podría ser la compra de una casa si los precios no estuvieran por las nubes. Para quien tenga el ahorro suficiente, y la solidez financiera que exige el banco, 2026 sí puede ser en todo caso un buen año para hipotecarse, aunque a tipos ligeramente superiores a los de 2025. “Si el euríbor mantiene su trayectoria estable, es previsible que la banca vaya dejando atrás la fuerte competencia comercial y apueste por productos más prudentes y alineados con el nuevo entorno de estabilidad monetaria”, explican en Fotocasa.. El BCE ha echado el freno en las bajadas de tipos, después de no haber tocado el precio del dinero en las últimas cuatro reuniones, lo que ha frenado el retroceso del euríbor. Es más, el índice hipotecario por excelencia ha detenido su caída y en diciembre acumuló cinco meses en ascenso. “Los tipos de las hipotecas no deberían bajar mucho más, no solo porque la banca enfríe la guerra comercial, sino porque el BCE no va a recortar el precio del dinero”, señala María Romero. Las hipotecas fijas al 2% podrían haber llegado a su fin, aunque la banca seguirá compitiendo en precio por los clientes más solventes.
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