Pocos son los inquilinos que no han tenido que pasar en algún momento de su vida por el filtro de un estudio de solvencia económica de una empresa de alquiler garantizado o por el escrutinio de un seguro de impago. Estas dos herramientas se han convertido en las mejores aliadas para los propietarios que arriendan sus viviendas.. Seguir leyendo
Los pólizas de garantía de alquiler mantienen criterios de solvencia estrictos, aunque adaptados a un mercado donde el esfuerzo del inquilino es mayor
Pocos son los inquilinos que no han tenido que pasar en algún momento de su vida por el filtro de un estudio de solvencia económica de una empresa de alquiler garantizado o por el escrutinio de un seguro de impago. Estas dos herramientas se han convertido en las mejores aliadas para los propietarios que arriendan sus viviendas.. El debate sobre el equilibrio entre la protección de caseros e inquilinos ha vuelto a encenderse tras la entrada en vigor, el 22 de marzo, del decreto que congela los contratos a punto de vencer y limita al 2% las actualizaciones anuales, aunque el Congreso podría tumbarlo en el plazo de un mes. Muchos propietarios aseguran sentirse desprotegidos tanto con el antiguo escudo social como con este nuevo paraguas normativo. Por ello, en los últimos años han recurrido cada vez más a productos que garantizan el cobro de las rentas, su gran preocupación.. Ana González, vicesecretaria de la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas, afirma que llevan años recomendando la contratación de seguros de impago. “Lo consideran un colchón que da cierta seguridad”, explica. En la misma línea, su presidente, José María Font Spa, señala que existe “una alta desconfianza en la eficiencia de los procesos judiciales de desahucio” y que estos seguros se han convertido en una herramienta relevante, especialmente para los propietarios más profesionalizados.. Juan Carlos Muñoz, director comercial de Arag —que cuenta con más de 120.000 propietarios asegurados—, confirma la expansión de estos productos: “Ahora es extraño que alguien alquile sin asegurar, sobre todo por lo que supone estar meses sin cobrar desde que empieza un impago hasta que el inquilino sale de la vivienda”. No obstante, reconoce que la escasa oferta de alquiler está condicionando el mercado: “Hay muchos más inquilinos que arrendadores, así que encontrar un perfil solvente no es complicado; lo difícil es para los inquilinos encontrar una vivienda”.. Pese al ruido, los datos oficiales enfrían el debate. En 2025 se practicaron 25.540 lanzamientos (expulsiones de la vivienda), de los cuales 18.317 —casi siete de cada diez— se debieron a impagos del alquiler, según el Consejo General del Poder Judicial. Son un 10,9% menos que el año anterior. Sobre el volumen real de impagos no existen estadísticas oficiales, solo cálculos sectoriales. Según Arag, entre el 5% y el 7% de los contratos presentan impagos significativos. Alquiler Seguro cuantifica la morosidad en 8.490 euros en 2025, un 16,5% más que un año antes, un dato que obtiene de sus expedientes.. Los seguros de impago mantienen criterios de solvencia estrictos, aunque se han vuelto algo más flexibles en los últimos años, tanto en coberturas como en productos y modalidades (ya se comercializan pólizas para arrendamientos temporales). Las aseguradoras cubren las deudas durante periodos cada vez más largos que llegan hasta los 24 meses y suelen incluir defensa jurídica, daños vandálicos y, en algunos casos, indemnización por impago de suministros, compensación por incendio o sustitución de cerraduras tras un desahucio. “Ten en cuenta que solo un cerrajero para un lanzamiento cuesta ya unos 250 euros”, recuerda González, quien subraya que el seguro de impago es deducible en el IRPF. En cuanto a los daños, la mayoría de las pólizas cubre hasta 3.000 euros en actos vandálicos, aunque González reconoce que a menudo esa cantidad no basta.. Las aseguradoras no califican a los candidatos mediante entrevistas personales ni elaboran listas de mejores y peores perfiles, sino que los catalogan como válidos o no. Son los arrendadores quienes envían los expedientes ya filtrados. “Aunque tuviésemos datos sobre qué zonas tienen más siniestros, el Reglamento General de Protección de Datos nos impide elaborar listas. Tampoco querríamos hacerlo”, puntualiza Muñoz.. Para realizar el estudio de solvencia la empresa exige al inquilino nóminas, declaraciones fiscales, vida laboral o extractos bancarios. A partir de ahí se calcula el peso del alquiler respecto a sus ingresos disponibles. “Estos estudios hacen que la morosidad sea prácticamente inexistente y son el mejor aval para que el propietario confíe en los inquilinos que lo han superado”, indica Mercedes Robes, directora general de la correduría de seguros Arrenta Sabseg.. Organismos internacionales y el Banco de España consideran sostenible no superar el 30% del ingreso del hogar y un sobresfuerzo a partir del 40%. Sin embargo, la realidad del mercado —con subidas de precios del 40% desde 2020 de acuerdo con Idealista— ha desplazado estos umbrales y tanto aseguradoras como empresas de garantía aceptan ratios del 40% al 45%. “El riesgo que asume una aseguradora es distinto y menor que el de un banco al conceder una hipoteca, por eso los porcentajes aceptados no son los mismos”, aclara Muñoz. Pedro Bretón, consejero delegado de la empresa Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), añade que en la compra hay costes adicionales —impuestos, comunidad, seguros o derramas— que no recaen sobre el inquilino, lo que baja el umbral de esfuerzo recomendado.. Si un candidato supera los límites de esfuerzo y su solvencia resulta insuficiente, las compañías pueden pedir avalistas personales y solidarios y salvar esa barrera. Aun así, Arrenta Sabseg afirma que la tasa de esfuerzo cuando media una de estas pólizas baja con respecto a la media del mercado. “La situación es totalmente diferente en el alquiler con seguro de impago donde la tasa de esfuerzo se sitúa en el 29%, nueve puntos porcentuales por debajo y los estudios de solvencia son uno de los motivos del descenso”, sostiene Robes.. Si el inquilino sigue en la carrera por la casa, también van a analizar su estabilidad laboral: se exige contrato indefinido con el periodo de prueba superado o más de un año de antigüedad en otros tipos de contrato. Figurar en ficheros de morosidad puede impedir la contratación. “Muchas deudas están directamente relacionadas con el impago del alquiler. Un ejemplo claro son los suministros: quien deja de pagar luz, agua o gas suele venir, en la mayoría de los casos, de una situación previa de impago de alquiler”, sostiene el directivo de SEAG, firma que no vende seguros, sino garantías de cobro hasta la recuperación de la vivienda y que da cobertura a 70.000 inmuebles.. Hay compañías que han desarrollado un modelo de estudio de solvencia propio. Grupo Mutua Propietarios solicita al inquilino solo tres datos: DNI, fecha de nacimiento y dirección de la vivienda a alquilar. “A diferencia de los modelos tradicionales, nuestro estudio de solvencia también incorpora información de carácter social, económico, actitudinal y comportamiento de compra entre otros, que ayudan a determinar la capacidad y voluntad de pago de los inquilinos”, indica José Luis Marín, subdirector general de Operaciones del grupo, con una cartera de más de 111.000 viviendas alquiladas.. El precio se calcula en función de la renta solicitada. Por ejemplo, para un alquiler de 800 euros al mes y una póliza de 12 meses sin franquicia, el coste va de 430 a 450 euros anuales. El propietario solo empezará a cobrar cuando haya iniciado el procedimiento judicial.
Feed MRSS-S Noticias
