Quien tiene una hipoteca probablemente haya visitado —física o virtualmente— otros bancos para comprobar si cambiando de entidad puede conseguir un tipo de interés más bajo que el que paga actualmente. El proceso es habitual y lleva años practicándose: al banco le interesa captar a un nuevo cliente con un crédito que le vinculará durante décadas, y el hipotecado puede ahorrarse un buen dinero en intereses.. Seguir leyendo
Las entidades reducen los cambios para ahorrar costes y simplificar trámites, lo que obliga a muchos hipotecados a asumir más gastos si quieren mejorar las condiciones de su préstamo al cambiar de banco
Quien tiene una hipoteca probablemente haya visitado —física o virtualmente— otros bancos para comprobar si cambiando de entidad puede conseguir un tipo de interés más bajo que el que paga actualmente. El proceso es habitual y lleva años practicándose: al banco le interesa captar a un nuevo cliente con un crédito que le vinculará durante décadas, y el hipotecado puede ahorrarse un buen dinero en intereses.. Tradicionalmente, este cambio se realiza mediante la subrogación, un mecanismo que permite trasladar una hipoteca de un banco a otro. Pero en los últimos meses las entidades financieras están limitando esta vía. La estrategia preferida por la banca consiste en que el cliente cancele su hipoteca actual y firme una nueva con la entidad que le ofrece mejores condiciones. Para el banco supone reducir costes; para el cliente, asumir más gastos.. Con la subrogación, el banco receptor asume la mayor parte de los costes de formalización. En cambio, al abrir una hipoteca nueva, el cliente debe afrontar algunos gastos adicionales, como la tasación de la vivienda o la cancelación registral de su antiguo préstamo. Además, el contrato puede incluir una comisión por cancelación anticipada, si bien está limitada por ley. La consecuencia práctica es que muchos hipotecados se están viendo empujados a cancelar su hipoteca y solicitar una nueva para obtener un mejor tipo de interés.. “Para el cliente es más caro cancelar y contratar una nueva hipoteca que hacer una subrogación, ya que tiene que asumir más gastos asociados y comisiones (cancelación registral, notaría, registro, gestoría, tasación). Aunque la mayoría de bancos cuentan con simuladores de subrogación de hipoteca en sus canales digitales, en la práctica, la cancelación y contratación de un nuevo préstamo podría ser la única opción posible para conseguir una mejora real del tipo de interés y condiciones”, explica Gabriel Rodríguez Lorenzo, cofundador del comparador financiero SinComisiones.. Fuentes de cuatro bancos confirman que se trata de una práctica extendida en el sector, impulsada tanto por el ahorro de costes como por la posibilidad de acelerar los plazos, ya que la subrogación suele implicar trámites adicionales que alargan el proceso. Los datos respaldan esta tendencia: según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en los primeros seis meses de 2025 se registraron unas 4.700 subrogaciones, prácticamente la mitad (-48%) de las más de 9.000 realizadas en el mismo periodo de 2024.. “La subrogación limita el margen de maniobra de la nueva entidad, ya que debe asumir un contrato heredado con condiciones ya pactadas. En cambio, en una cancelación y contratación de nueva hipoteca, la nueva entidad puede aplicar su política actual y vincular al cliente con nuevos productos, lo que impacta en la rentabilidad y fidelización del nuevo cliente”, añade Rodríguez Lorenzo.. Márgenes al límite. El contexto del mercado juega un papel importante. Los bancos españoles ofrecen actualmente los segundos precios hipotecarios más baratos de la zona euro, lo que deja márgenes muy ajustados y una competencia muy fuerte en este segmento de negocio. Según los últimos datos del Banco Central Europeo (BCE), el tipo de interés medio de las hipotecas concedidas en España en agosto fue del 2,68%, sensiblemente inferior al 3,3% de media en la eurozona. Esto supone que para los clientes es más barato endeudarse en España, pero para los bancos se estrechan los márgenes. La consejera delegada de Bankinter, Gloria Ortiz, aseguró esta misma semana que la competencia hipotecaria está llegando a ser “un poco irracional”.. Por ello, para poder ofrecer condiciones competitivas y rentables, las entidades han encontrado la forma de reducir ligeramente los costes asociados a la subrogación, trasladando parte de ellos al cliente si opta por abrir una nueva hipoteca. Según explican las mismas fuentes, se trata de un proceso en el que ambos salen ganando: el banco se ahorra costes, tiempo y gestiones en el proceso administrativo y el cliente consigue un precio más bajo del que está pagando.. De hecho, apuntan que la preferencia de los bancos porque el cliente cancele su hipoteca y abra una nueva se debe también a una forma de agilizar el proceso. La subrogación es más lenta y farragosa a nivel administrativo porque el banco de origen y el de destino tienen que intercambiar documentos. En muchos casos, puede tardar varios meses en completarse, mientras que abrir una nueva hipoteca permite acelerar los plazos, algo especialmente valioso en un entorno en el que los tipos de interés pueden variar rápidamente al compás del euríbor.. También puntualizan que en una subrogación el banco de origen tiene derecho a realizar una contraoferta. El procedimiento exige que se remita una oferta vinculante, que el banco de origen la estudie y decida si la iguala o mejora. El plazo legal es de 15 días naturales. La decisión de quedarse o irse a otra entidad corresponde al cliente. Pero durante ese tiempo, sigue pagando su cuota habitual, y si el euríbor varía, la oferta inicial del nuevo banco podría quedar desfasada, obligando a reiniciar el proceso.. “La diferencia está en que la subrogación suele ser más barata en cuanto a gastos, pero limitada porque dependes del banco de origen. Cancelar y abrir una nueva hipoteca tiene algún coste extra como la cancelación registral, pero a cambio te da libertad total para elegir banco y condiciones. En muchos casos, lo que ahorras en intereses compensa con creces ese gasto inicial”, explica Jorge González-Iglesias, consejero delegado de la plataforma de asesoramiento financiero Gibobs.. El experto detalla que para que el cliente no salga perdiendo con el cambio, antes de hacer una subrogación o una cancelación y apertura de nueva hipoteca, es importante pedir una oferta vinculante al nuevo banco y tener claras las cuentas de ahorro a medio y largo plazo. “Para mejorar realmente las condiciones actuales, además de conseguir un tipo de interés más bajo, también es interesante reducir la cuota mensual, acortar el plazo o eliminar comisiones innecesarias”, apostilla.. Desde 2019 la subrogación se había convertido en un mecanismo fundamental. Ese año entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria, que buscaba aumentar la competencia entre bancos y facilitar que los consumidores pudieran mejorar sus condiciones sin asumir costes excesivos. Inspirada en la idea de una portabilidad hipotecaria, la norma pretendía hacer más sencillo cambiar de entidad cuando otra ofrecía un tipo de interés más favorable. También buscaba establecer un reparto más justo de los gastos hipotecarios, reforzar la transparencia en la contratación y proteger al consumidor frente a cláusulas abusivas.
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